利率對房價的影響

　　「什麼都漲，就只有薪水不漲。」你知道這句話正說明著物價上漲，通貨膨脹的事實嗎？而通貨膨脹率會影響著利率的高低。

　　雖然使用的是美國的數據，但哈佛經濟系教授Terry Burnham在《蜥蜴腦賺錢術：哈佛學者的最新研究，結合神經經濟學與非理性科學的聰明理財術(舊書名「不理性也能賺錢」，簡體書名「非理性市场与蜥蜴式大脑思维」)Mean Markets and Lizard Brains: How to Profit from the New Science of Irrationality》一書中對現在利率高低的看法，與利率對房價的影響，值得投資房市或貸款買屋自住的人參考。

　　2003年6月，十年期美國政府公債殖利率為3.11%。隔年6月，殖利率變成4.82%。短短一年內，漲幅逾50%，說明利率可以升得很快。利率究竟會上升到多高？會對房價造成什麼影響？

　　先看第一個問題，利率會升到多高？首先，與過去二十年相比，目前利率極低。其次，經通膨調整過的利率尤其低。

　　除非這個經濟世界全盤改變，否則實質利率一定會上升。途徑有二，一是通膨率下降，另一是利率上升。如果通膨率未從目前水準下降，利率會調升多少？過去十年，平均實質利率（經通膨率調整）為3.3%；消費者物價只略漲了一些。目前為止，估計2004年全年物價上漲率為3.3%。另一個估計通膨的方法，是看物價逐年變化，得出稍微溫和的結果為3.1%。

　　因此，如果實質利率恢復過去十年的平均值，那麼十年期公債殖利率會從4.8%上升到介於6.4%與6.6%之間。

　　所以，十年期公債殖利率很容易上升到6%以上。事實上，這樣的升幅使利率恢復到正常水準。2003年6月的3.11%看來是個不理性的低利率，隨後的升息是回到一個更恰當的補貼通膨的水準。

　　利率上升到6%對房價有何影響？這個問題很難確實回答，因為取決於很多因素。不過，假設房屋買主每月房貸還款額是薪水的固定比例，可以簡單估算如下。例如一位買主現在負擔得起每月1000美元的房貸還款額，在利率升高的情況下，仍願意付同樣金額的還款額。讓我們看看在此假設下利率變動的效果，然後調整答案。

　　這項分析觀察在三十年期、固定利率房貸及每月付款1000美元的條件下，能夠借到多少錢。以2003年的低房貸利率計算，這位買主可以貸到179000美元。若以2004年的利率計算，貸款額降到162000美元；如果實質利率恢復「正常」，這位買主只能貸到143000美元。因此，對一位以收入的固定比率償還房貸的買主而言，如果實質利率恢復歷史水準，會使他或她買得起的房價減少20%。

　　這個觀點指出，實質利率恢復到一個比較「正常」的水準，可以將房價拉下兩成之多。當然，實際跌幅可能沒那麼大，因為即使市場疲軟，賣方也不願降價求售，而且買方也可能願意擴大預算。另一方面，利率可能從2003年的不理性低檔，上升到顯著高於6%。

　　兩個結論似乎顯而易見：不管以任何標準來衡量，目前利率都處於歷史低檔，所以利率很可能上生；此外，升息會對房價造成下跌壓力。

　　據說會叫的狗不咬人。幾乎人人知道利率上升對房價造成風險。所以，基於反向操作邏輯，利率上升不大可能推倒房市。如果房市有匹大壞狼，它很可能化身為一些較不為人知的風險。（《蜥蜴腦賺錢術：哈佛學者的最新研究，結合神經經濟學與非理性科學的聰明理財術(舊書名「不理性也能賺錢」，簡體書名「非理性市场与蜥蜴式大脑思维」)Mean Markets and Lizard Brains: How to Profit from the New Science of Irrationality》頁222）

　　台灣近十年的物價上漲率跟長期政府公債殖利率，可能也是要買房子的人需要做的功課。


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