2007年6月15日 星期五

利率對房價的影響

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  「什麼都漲,就只有薪水不漲。」你知道這句話正說明著物價上漲,通貨膨脹的事實嗎?而通貨膨脹率會影響著利率的高低。

  雖然使用的是美國的數據,但哈佛經濟系教授Terry Burnham在《蜥蜴腦賺錢術:哈佛學者的最新研究,結合神經經濟學與非理性科學的聰明理財術(舊書名「不理性也能賺錢」,簡體書名「非理性市场与蜥蜴式大脑思维」)Mean Markets and Lizard Brains: How to Profit from the New Science of Irrationality》一書中對現在利率高低的看法,與利率對房價的影響,值得投資房市或貸款買屋自住的人參考。

  2003年6月,十年期美國政府公債殖利率為3.11%。隔年6月,殖利率變成4.82%。短短一年內,漲幅逾50%,說明利率可以升得很快。利率究竟會上升到多高?會對房價造成什麼影響?

  先看第一個問題,利率會升到多高?首先,與過去二十年相比,目前利率極低。其次,經通膨調整過的利率尤其低。

  除非這個經濟世界全盤改變,否則實質利率一定會上升。途徑有二,一是通膨率下降,另一是利率上升。如果通膨率未從目前水準下降,利率會調升多少?過去十年,平均實質利率(經通膨率調整)為3.3%;消費者物價只略漲了一些。目前為止,估計2004年全年物價上漲率為3.3%。另一個估計通膨的方法,是看物價逐年變化,得出稍微溫和的結果為3.1%。

  因此,如果實質利率恢復過去十年的平均值,那麼十年期公債殖利率會從4.8%上升到介於6.4%與6.6%之間。

  所以,十年期公債殖利率很容易上升到6%以上。事實上,這樣的升幅使利率恢復到正常水準。2003年6月的3.11%看來是個不理性的低利率,隨後的升息是回到一個更恰當的補貼通膨的水準。

  利率上升到6%對房價有何影響?這個問題很難確實回答,因為取決於很多因素。不過,假設房屋買主每月房貸還款額是薪水的固定比例,可以簡單估算如下。例如一位買主現在負擔得起每月1000美元的房貸還款額,在利率升高的情況下,仍願意付同樣金額的還款額。讓我們看看在此假設下利率變動的效果,然後調整答案。

  這項分析觀察在三十年期、固定利率房貸及每月付款1000美元的條件下,能夠借到多少錢。以2003年的低房貸利率計算,這位買主可以貸到179000美元。若以2004年的利率計算,貸款額降到162000美元;如果實質利率恢復「正常」,這位買主只能貸到143000美元。因此,對一位以收入的固定比率償還房貸的買主而言,如果實質利率恢復歷史水準,會使他或她買得起的房價減少20%。

  這個觀點指出,實質利率恢復到一個比較「正常」的水準,可以將房價拉下兩成之多。當然,實際跌幅可能沒那麼大,因為即使市場疲軟,賣方也不願降價求售,而且買方也可能願意擴大預算。另一方面,利率可能從2003年的不理性低檔,上升到顯著高於6%。

  兩個結論似乎顯而易見:不管以任何標準來衡量,目前利率都處於歷史低檔,所以利率很可能上生;此外,升息會對房價造成下跌壓力。

  據說會叫的狗不咬人。幾乎人人知道利率上升對房價造成風險。所以,基於反向操作邏輯,利率上升不大可能推倒房市。如果房市有匹大壞狼,它很可能化身為一些較不為人知的風險。(《蜥蜴腦賺錢術:哈佛學者的最新研究,結合神經經濟學與非理性科學的聰明理財術(舊書名「不理性也能賺錢」,簡體書名「非理性市场与蜥蜴式大脑思维」)Mean Markets and Lizard Brains: How to Profit from the New Science of Irrationality》頁222)

  台灣近十年的物價上漲率跟長期政府公債殖利率,可能也是要買房子的人需要做的功課。


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