「投資任何股票之前，先考慮買房子」：彼得˙林區的看法

　　知名的基金經理人彼得˙林區在《選股戰略》一書中提到了他對買房子的看法。雖然彼得˙林區是以操作麥哲倫基金的良好績效聞名，並非靠房地產致富成名，但他卻在書中鼓吹「投資任何股票之前，先考慮買房子」。

　　 投資任何股票之前，你應該先考慮買房子，畢竟房子是每個人都能做的一項好投資。我相信一定有一些例外，比方房子蓋在陰溝上，或者蓋在行情節節下挫的高級社區裡，但九成九的房子都能幫你賺錢。

　　你聽過朋友或熟人抱怨道：「我是個爛投資人，才會買我這房子」嗎？我猜這種話並不常聽到，數以百萬計的不動產業餘投資人買房子時，都做了明智的抉擇。有些家庭有時被迫遷居，必須賠價求售，但很少有做房地產投資的個人，一幢接一幢的在住宅上賠錢，然而這種事在股票上卻屢見不鮮。做房地產投資的人，也幾乎不可能遇到整個房子消失的問題，早上起來，發現投資目標宣告破產，或者壽終正寢；不幸的是，許多股票都遭到如此厄運。

　　房地產界的天才會是股市的白痴，這一點也不算意外，房子可完全由屋主掌控，銀行讓你先付兩成甚至更少的頭期款，之後便給你極大的槓桿作用的力量（不錯，你也能以付五成頭期款的方式買股票，在股票這一行裡，這叫「用融資買股票」，但如果這種交易方式買的股票跌價，你就必須拿出更多現金。房子就沒有這種問題，房市下挫時，你無須多付現金，即使這幢房子座落在很糟的地區也一樣。不動產經紀人不會在半夜打電話宣布：「你必須在明天上午11點之前送兩萬元過來，否則就得賣掉兩間臥室。」而股票投資人買了融資的股票以後，常會被迫賣掉一部份股票。這是擁有房子的另一項優勢。）

　　基於槓桿原理，你買價值十萬元的房子，只付了兩成的頭期款，房價一年漲五%，那麼你相當於在頭期款上拿到兩成五的回收，而貸款的利息是不必課稅的。把這一套搬到股市，不久你便會比波恩˙皮更斯(Boone Pickens)更富有。

　　錦上添花，你買房子可得到地區不動產稅項的減稅優待，而房子既不受通貨膨脹之害，也是不景氣期間的最佳避難所，更不用說頭上有片瓦的好處了。而最後，你若想賣屋換現金，大可換一幢更豪華的住宅，還可避免課徵增值所得稅。

　　一般在房屋上獲利的方式大致如下：買一幢小房屋（首次購屋者之屋），接著換中等大小住屋，再換更大的房子，等孩子長大離去，你賣掉大房子，再住回小房子，並在轉手間大賺一筆。這一陣轉換完全不課稅，因為富同情心的聯邦政府提供你一個一輩子的自住房屋轉換免稅優惠。股票就沒有這種好事，股票的稅總是課得又多又重。

　　你可以經營四十年的房子而不必付一點稅，這是政府仁心慈政的最上限。就算你付了一些稅，仍處於低稅類別裡，因此情況也不太壞。

　　有一句華爾街的老格言：「絕對不要投資會吃或得修理的東西。」這適用於賽馬，但談到房子就不通了。

　　還有一些重要的理由，顯是你在房屋上賺錢，比投資股票容易，你不會因為星期天讀了房地產版的標題：「房價大跌！」就匆匆把房子脫手。報上不會刊載週五下午休市時，你的房子價值為何，也不會把房價打在電視螢光幕底部的字幕上，新聞播報員不會念出十大最活躍住屋——「蘭花路一百號今天下跌一成，鄰近住戶對此下跌現象表示不解。」

　　房子跟股票一樣，想從中獲利，最好長期持有，但跟股票不同的是，房子往往由同一個人持有許多年，我想平均應有七年。相對的，紐約證券交易中的87%的股票卻是年年易手。人們對房子比對股票放心得多，搬家得動用貨運車，股票脫手卻只需一通電話。

　　最後，你是房地產的好投資人，因為你知道如何巡察地下室到閣樓的所有空間，並提出適當問題。巡視房屋的技術是學來的，你成長的過程中，看過父母親在公共場所、學校、下水道、衛生管道等處做檢查，也看過他們處理稅務，你記得許多規則，比方「不要買路口那幢高價房屋」，你看得到住處周圍的不同社區，你可以開車在附近走動，看看有什麼新建設，有什麼倒塌毀壞之物，有多少房子必須重建。然後，在你買賣房子之前，你會請專人來檢查有無白蟻、屋頂漏水、生鏽的水管、錯置的電路、腐朽的木頭或有裂縫的地板等等。

　　難怪人們會在不動產上賺錢，而在股票上賠錢，他們花幾個月時間挑選房子，但挑股票卻只花幾分鐘時間。事實上，人們買微波爐所花的時間，都比選股票的時間長。（《選股戰略》，頁94）

　　不過，彼得˙林區在《選股戰略》的後記中寫著：

　　 1982年8月……凱洛琳和我不久前才簽了合約，預備買一棟新屋，8月17日是猶豫期的最後一天，在此之前我們毀約的話，一成訂金不會被沒收。我提醒自己，這筆訂金相當於我在富達前三年的薪資總和。

　　買這棟房子，必須對我未來的收入有信心，而我的收入又全賴美國企業的未來而定。……

　　如果1987年夏天算是樂觀的，1982年夏天絕對是剛好相反。我們咬咬牙，決定不取消房子的交易，我們知道康乃狄克州某處有一棟房子是我們的，比較困難部分是，我們還不知道如何付長期貸款。（《選股戰略One up on Wall Street: How to Use What You Already Know To Make Money in the Market》，頁409）

　　很顯然地，彼得˙林區自己也沒有先買房子，但卻似乎有掉進「老鼠賽跑」陷阱的危機。


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